Les premiers réflexes du bailleur
Avant d'engager une procédure, quelques vérifications évitent des erreurs coûteuses. Établissez le décompte exact de la dette : loyers, charges, régularisations éventuelles, en excluant ce qui n'est pas dû. Relisez le bail pour vérifier qu'il contient une clause résolutoire et identifier la caution, le cas échéant.
Une relance écrite, d'abord simple puis recommandée, reste utile : elle prouve votre bonne foi et ouvre parfois la porte à un plan d'apurement. Certains locataires en difficulté peuvent aussi se rapprocher d'organismes d'aide. Une solution négociée, si elle est réaliste, vaut souvent mieux qu'une procédure de plusieurs mois.
Si le dialogue échoue ou si la dette s'aggrave, ne laissez pas l'impayé s'installer : plus la procédure est engagée tôt, moins la dette est importante au moment du jugement.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire
C'est l'acte qui ouvre la procédure. Délivré par un commissaire de justice, il met le locataire en demeure de payer les sommes dues dans un délai fixé par la loi. Pour un bail d'habitation, ce délai est de six semaines lorsque le bail a été conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, et de deux mois pour un bail plus ancien, selon la position de la Cour de cassation. Nous vérifions le délai applicable à votre bail et à la date de l'acte.
Le commandement doit comporter des mentions obligatoires, dont certaines destinées à informer le locataire de ses droits. Leur omission peut entraîner la nullité de l'acte et vous faire perdre plusieurs semaines. C'est l'une des raisons de confier cet acte à un professionnel plutôt que de l'adresser vous-même par lettre recommandée, qui ne produit pas les mêmes effets.
Le commandement précise les sommes réclamées, le délai accordé et les conséquences d'un défaut de paiement. Il doit être exact : une erreur de montant ou de date peut être invoquée par le locataire pour le contester.
Après le commandement : si le locataire ne paie pas
Si la totalité de la dette n'est pas réglée à l'expiration du délai, le bail peut être résilié en vertu de la clause résolutoire, mais cette résiliation doit être constatée par le juge. Vous faites alors délivrer une assignation devant la juridiction compétente, par exemple le juge des contentieux de la protection pour un logement d'habitation.
Pour un bail d'habitation, l'assignation est aussi portée à la connaissance du préfet dans un délai prévu par la loi avant l'audience. Le juge peut constater la résiliation du bail, condamner le locataire à payer les sommes dues et ordonner son expulsion à défaut de départ. Il peut aussi accorder des délais de paiement, qui suspendent les effets de la clause résolutoire tant que le locataire respecte l'échéancier fixé.
Vous pouvez comparaître seul dans certaines procédures, mais l'assistance d'un avocat reste conseillée lorsque le dossier est contesté ou que les enjeux sont importants.
Du jugement à l'expulsion : un cadre très protecteur
Un bailleur ne peut jamais expulser lui-même un locataire. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, vider le logement ou faire partir l'occupant sans décision de justice est interdit et peut être sanctionné pénalement. Seul le commissaire de justice, sur la base d'une décision exécutoire, peut procéder à l'expulsion.
Une fois la décision de justice obtenue, elle est signifiée au locataire, puis un commandement de quitter les lieux lui est délivré. Il dispose en principe d'un délai de deux mois pour partir, que le juge peut raccourcir ou, au contraire, prolonger dans certains cas. Si le locataire reste, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique.
Les expulsions sont par ailleurs suspendues pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf cas particuliers prévus par la loi. Cette suspension ne bloque pas la procédure judiciaire, qui peut se poursuivre, mais retarde l'exécution matérielle. Prévoir ce calendrier évite bien des déceptions.
Cas particulier : le bail commercial
Pour un bail commercial, la logique est voisine, mais les règles diffèrent et elles sont strictes, notamment sur les mentions du commandement visant la clause résolutoire. Nous vous aidons à les vérifier, avec votre avocat, avant de délivrer l'acte.
Un impayé de loyers commerciaux est souvent le signe de difficultés plus larges du locataire. Nous vous aidons à apprécier, avec votre avocat, la meilleure stratégie : négociation d'un échéancier, résiliation, récupération des locaux, recouvrement contre un garant.
Au départ du locataire : état des lieux et dépôt de garantie
L'état des lieux de sortie conditionne le sort du dépôt de garantie. Il doit être comparé à celui d'entrée : seules les dégradations qui dépassent l'usure normale justifient une retenue. Lorsque bailleur et locataire ne s'entendent pas, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice, en principe à frais partagés par moitié, après avoir averti l'autre partie à l'avance.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai fixé par la loi, qui varie selon que l'état des lieux de sortie est conforme ou non à celui d'entrée. Toute retenue doit être justifiée. Pour les situations conflictuelles, notre page sur le constat d'état des lieux locatif détaille la manière de documenter l'état d'un logement, et celle sur l'occupation sans titre traite le cas du locataire resté dans les lieux.
Caution, garant et solidarité
Si le bail est assorti d'un cautionnement, le garant doit être informé et, selon les cas, destinataire d'actes de la procédure. Nous vous indiquons les formalités qui s'appliquent à votre situation, en particulier lorsque la caution est une personne physique.
Si plusieurs locataires sont solidaires, ou si un colocataire est parti en laissant une dette, la manière d'agir dépend du bail et de la date de départ. Apportez-nous le bail et les avenants : la réponse est souvent dans la rédaction.
Les pièces à réunir
- le bail et ses annexes, avec la clause résolutoire et, le cas échéant, l'acte de cautionnement ;
- le décompte détaillé des loyers et charges impayés, avec les dates ;
- les relances déjà adressées et les réponses du locataire ;
- l'état des lieux d'entrée et, si le locataire est parti, de sortie ;
- l'identité et les coordonnées actuelles du locataire et du garant.
Où intervenons-nous ?
Pour les procédures de bailleur, nous intervenons dans le ressort de la cour d'appel de Montpellier, c'est-à-dire dans tout l'Aveyron. Voici les villes qui disposent d'une page dédiée.
Démarches liées
- Signification d'actes : le commandement de payer et l'assignation sont des actes signifiés.
- Exécution des décisions de justice : mettre en œuvre le jugement obtenu contre un locataire.
- Recouvrement d'impayés : récupérer les sommes dues après le départ du locataire.
- Conflits de voisinage : règlement des conflits entre voisins ou copropriétaires.
- Nos missions : présentation de toutes nos missions pour les particuliers et les entreprises.