Quand faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice ?
Dans la plupart des locations, bailleur et locataire dressent l'état des lieux ensemble, à l'amiable. Le recours à un commissaire de justice intervient lorsque cette voie n'est pas possible ou n'a pas donné satisfaction :
- le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s'entendre sur l'état du logement ;
- le bailleur est éloigné ou n'est pas disponible, par exemple pour une location confiée à un propriétaire éloigné ;
- la relation est conflictuelle et chacune des parties craint que l'autre ne conteste ensuite ;
- le logement est loué meublé ou à usage particulier, avec des équipements nombreux à décrire ;
- la sortie intervient dans un contexte de litige, de départ précipité ou de dégradations suspectées.
La procédure : ce que prévoit la loi
Pour un bail d'habitation, la loi prévoit qu'à défaut d'accord entre les parties, l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, selon un tarif encadré par décret.
L'autre partie doit être avertie à l'avance de la date et de l'heure de l'intervention, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins sept jours avant. Cette formalité est importante : une partie non prévenue pourrait contester le constat. Nous vous indiquons les mentions et délais à respecter, et nous nous chargeons de l'envoi lorsque cela est nécessaire.
Les conséquences d'un oubli sont concrètes : selon la Cour de cassation, si l'autre partie n'a pas été avertie au moins sept jours à l'avance, celle qui a pris l'initiative ne peut pas lui réclamer la moitié du coût. De même, si le bailleur fait appel à un commissaire de justice alors qu'un état des lieux amiable était possible, les frais restent à sa charge.
Ce que contient l'état des lieux
Le commissaire de justice décrit le logement pièce par pièce : murs, plafonds, sols, ouvertures, équipements, installations sanitaires et électriques apparentes, état de propreté. Il relève les compteurs, compte les clés et note les équipements fournis, avec photographies à l'appui.
L'état des lieux d'entrée et celui de sortie sont établis sur le même modèle, afin de pouvoir être comparés élément par élément. Cette symétrie est ce qui permet de distinguer l'usure normale, qui n'ouvre pas droit à retenue, des dégradations imputables au locataire.
À la sortie : comparer, puis restituer le dépôt de garantie
L'état des lieux de sortie se compare à celui d'entrée. Ne justifient une retenue que les dégradations qui vont au-delà de l'usure normale liée à la durée de l'occupation et à l'usage du logement. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou des factures.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai fixé par la loi, qui varie selon que l'état des lieux de sortie est conforme ou non à celui d'entrée. Un état des lieux solide, qui ne laisse pas de place à la contestation, protège le bailleur d'un litige et le locataire d'une retenue injustifiée.
Les erreurs à éviter
- Signer sans relire : ce que l'on signe engage. Prenez le temps de vérifier chaque pièce.
- Oublier les éléments cachés : pour un logement d'habitation, le locataire peut demander de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours, et, pour le chauffage, durant le premier mois de la période de chauffe. Renseignez-vous sur les règles applicables.
- Ne pas conserver de photographies : elles complètent utilement le document.
- Attendre trop longtemps : plus on tarde après la remise des clés, plus la contestation est facile.
Meublé, colocation, location saisonnière et bail commercial
Pour un meublé, l'état des lieux s'accompagne de l'inventaire du mobilier, qui doit être précis. En colocation, il est utile d'identifier ce qui relève des parties communes et ce qui relève de chaque chambre. Pour une location saisonnière, un constat à la sortie des occupants, avant l'arrivée des suivants, est un moyen rapide de prouver des dégradations.
Pour un bail commercial, l'état des lieux d'entrée et de sortie est également prévu par la loi : il décrit les locaux, leurs équipements et leur état, et conditionne la restitution des lieux et d'éventuelles remises en état.
Comment se déroule l'intervention ?
- Vous nous appelez et nous précisons la nature du bail, les parties et la date souhaitée.
- Nous convoquons l'autre partie dans les formes prévues par la loi lorsque c'est nécessaire.
- Le commissaire de justice dresse l'état des lieux, pièce par pièce, avec photographies.
- Chaque partie reçoit un exemplaire du procès-verbal.
Un constat près de chez vous
Le logement que vous louez se trouve peut-être dans l'une de ces villes, où nous intervenons régulièrement :
Pour les villages et hameaux, rendez-vous sur la page commissaire de justice en Aveyron.
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