Constat d'occupation sans titre ni droit

Un logement vide occupé par des inconnus, un ancien locataire qui reste après la fin du bail : l'occupation sans titre est une épreuve pour le propriétaire. Un constat de commissaire de justice établit les faits de manière sérieuse, mais il ne donne pas à lui seul le droit d'expulser. Voici ce qu'il apporte, et ce qu'il faut éviter.

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L'occupation sans droit ni titre : deux situations à distinguer

Deux cas se rencontrent, aux conséquences différentes. Dans le premier, des personnes sont entrées dans un logement ou un local sans autorisation et s'y maintiennent : c'est ce que l'on appelle couramment un squat. Dans le second, un occupant qui avait un titre, par exemple un locataire, reste dans les lieux alors que son droit a pris fin, notamment après un congé.

Dans les deux cas, le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même. L'expulsion suppose en principe une décision de justice, ou le recours à une procédure administrative qui obéit à des conditions précises.

Ce que le constat établit

Le commissaire de justice, lorsque le propriétaire l'y autorise, se rend sur place et décrit les lieux et la situation : présence d'occupants et leur nombre apparent, effets personnels, serrures modifiées ou forcées, dégradations, état des pièces, compteurs, éventuels documents affichés. Il note ce que les occupants déclarent, sans pouvoir les contraindre.

Il n'a aucun pouvoir de contrainte : il ne peut pas entrer si l'on lui refuse l'accès, ni faire partir qui que ce soit. En revanche, son procès-verbal établit objectivement qu'une occupation existe, depuis quand elle a été découverte, et dans quel état se trouve le bien. Selon les textes en vigueur, il peut figurer parmi les pièces d'une demande adressée au préfet.

Les procédures qui suivent

Plusieurs voies existent, qui se choisissent avec l'aide d'un avocat et, selon les cas, des autorités :

La plainte, notamment pour violation de domicile lorsque le logement est un domicile, ou pour d'autres infractions.
La procédure administrative accélérée (article 38 de la loi du 5 mars 2007), qui permet de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, sans passer d'abord par le juge. Elle suppose notamment une plainte, la preuve de votre droit sur le logement et un constat de l'occupation illicite, qui peut être établi, selon les textes en vigueur, par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Son champ a été étendu par des lois récentes, dont celles de juillet 2023 et d'août 2026 : demandez à votre avocat de vérifier le texte applicable à votre situation.
La procédure judiciaire, devant le juge, pour obtenir une décision d'expulsion, signifiée ensuite aux occupants, suivie d'un commandement de quitter les lieux.
Le concours de la force publique, demandé au préfet lorsque les occupants refusent de partir malgré la décision.

Lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait, le juge peut supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux et le bénéfice de la trêve hivernale. Cela se demande et se prouve : sans décision en ce sens, ces protections s'appliquent.

Ce qu'il ne faut pas faire

changer les serrures en l'absence des occupants, lorsque ceux-ci y vivent déjà ;
couper l'eau, l'électricité ou le chauffage pour les faire partir ;
jeter leurs affaires ou les menacer ;
pénétrer dans les lieux par la force pour les en chasser.

Ces gestes peuvent être des infractions, y compris de la part d'un propriétaire. Ils risquent de renverser la situation et de vous faire perdre le bénéfice de votre bon droit.

Cas du locataire resté après le congé

Lorsqu'un locataire reste dans les lieux après la date de fin du bail, le propriétaire peut faire constater cette occupation. Le constat montre que le logement est toujours habité à une date postérieure à la fin du bail, ce qui sert dans la procédure d'expulsion. Il ne dispense pas d'obtenir une décision de justice, ni du respect du délai accordé pour quitter les lieux et, le cas échéant, de la trêve hivernale. Pour la procédure du bailleur en cas d'impayés, consultez notre page sur les loyers impayés.

Les éléments à réunir

votre titre de propriété ou tout document prouvant votre droit sur le bien ;
les éléments montrant que le logement est inoccupé ou, au contraire, que c'est votre domicile ou votre résidence ;
la date à laquelle vous avez découvert l'occupation, et comment ;
les éventuelles dégradations ou effractions, avec photographies ;
le récépissé de plainte, lorsque vous en déposez une.

Agir vite, sans précipitation

Plus l'occupation est ancienne, plus le dossier est difficile. Mais agir vite ne veut pas dire agir seul : contactez un avocat, déposez plainte si c'est pertinent, et faites constater les faits. Nous organisons le constat rapidement, en tenant compte des contraintes de sécurité.

Un constat près de chez vous

Les occupations illicites exigent de la réactivité, où que se trouve le bien. Voici nos pages par ville :

Constat à Villefranche-de-Rouergue Constat à Decazeville Constat à Rodez Constat à Millau Constat à Capdenac-Gare

En cas de doute sur votre adresse, appelez-nous ou consultez la page commissaire de justice en Aveyron.

Questions fréquentes

Un constat suffit-il à expulser des squatteurs ?

Non. Il établit l'occupation et l'état des lieux. L'expulsion suppose une décision de justice ou une procédure administrative aux conditions précises.

Puis-je changer les serrures moi-même ?

Non, pas lorsque les personnes vivent déjà dans les lieux. Ces gestes peuvent constituer des infractions. Demandez conseil avant d'agir.

Le commissaire de justice peut-il entrer dans un logement squatté ?

Avec l'autorisation du propriétaire, il se rend sur place, mais il n'a aucun pouvoir de contrainte : si les occupants refusent l'accès, il ne peut pas forcer.

Mon locataire reste après le congé : le constat est-il utile ?

Oui, il établit le maintien dans les lieux après la fin du bail. L'expulsion suppose néanmoins une décision de justice.

La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?

Pas toujours. Lorsque les occupants sont entrés par voie de fait, le juge peut écarter la trêve et le délai de deux mois, si le propriétaire le demande et le prouve. Consultez un avocat.